Hotelier News
Jones Lang Estima US$ 33 Bi em transações hoteleiras
14 March 2013
Veiculo: Hotelier News
A consultoria Jones Lang LaSalle aponta para um volume global de transações hoteleiras em US$ 33 bilhões neste ano. A recuperação dos investimentos imobiliários hoteleiros deve ser aquecida principalmente pela disponibilidade de financiamento para o setor, que deve atingir o seu nível mais alto desde 2007.
As informações são do panorama Hotel Investment Outlook, produzido pela consultoria no início deste mês. De acordo com a entidade, o cenário de investimentos tem se transformado positivamente, mantendo o interesse dos investidores em adquirir ativos. O capital transnacional foi responsável por uma fatia de 30% dos investimentos globais de hotéis no ano passado, e neste ano a expectativa é de aceleração.
Os fundos de private equity - investimentos sobre empresas não listadas nas bolsas de valores – e os REITs (fundos de investimento imobiliário) dominarão as atividades de compras, representando 60% do mercado global. Segundo Mark Wynne-Smith, CEO Global do Grupo de Hotéis&Hospitalidade da Jones Lang LaSalle, “A incerteza econômica global manterá um teto para o volume de transações”.
Para a consultoria, os fundos de private equity liderarão nos investimentos através de sua posição favorável para angariar retornos oportunistas por meio de seu significativo poder de compra e boa tolerância ao risco.
PORQUE INVESTIR NO MONDIAL SOROCABA?
Vou tentar de forma sucinta e simples esclarecer as principais dúvidas e espero que após essa leitura você possa, de forma independente, decidir se esse é mesmo um investimento tão bom como o mercado comenta.
Dessa forma, vou utilizar o meu conhecimento adquirido junto aos empreendimentos da parceria entre a incorporadora SETIN e a Operadora francesa Accor, lider mundial em número de leitos de hotéis e proprietária das bandeiras Ibis, Ibis Budget, Adágio, Pullman, entre outras. Essa parceria possui mais de 15 anos no País, sendo que a Accor detém atualmente 181 hotéis no Brasil, com taxa de ocupação média de 75% e prevê a construção de mais 120 unidades nos próximos 4 anos. Mas via de regra, servirá de parâmetro para investimento em qualquer oura rede de hotéis.
CENÁRIO ECONÔMICO
Primeiro, vamos tentar entender porque o investimento em hotel, chegou ao País se colocando entre os principais produtos do mercado imobiliário, que tinham a preferência do investidor por apartamentos e salas comercias.
Segundo um estudo datado de 2012 da Jones Lang Lasalle Hotels, o Brasil tem a melhor perspectiva de rentabilidade nesse segmento na América Latina. Capitais brasileiras com população entre 3 e 6 milhões de habitantes lideram a intenção de construção de empreendimentos hoteleiros. A escassez hoteleira é uma realidade em muitas cidades do País e principalmente na grande São Paulo, onde o turismo de negócios e lazer demanda muitos quartos de hotel (feiras, congressos, eventos esportivos, automobilísticos, fluxo de profissionais dos mais variados níveis de suas sedes para filiais, etc.). Além disso, a taxa SELIC em níveis baixos e a mudança nas regras da poupança fizeram com que boa parte dos investidores começasse a injetar mais recursos no mercado imobiliário que apresenta uma rentabilidade REAL e de LONGO PRAZO. Isso tem impulsionado o segmento se mostrando uma das melhores opções, tanto para o pequeno quanto para o grande investidor.
Em minha opinião, encaro esse investimento como uma previdência. Porém, com um retorno maior, uma renda vitalícia, que pode auxiliá-lo na sua aposentadoria, na independência financeira de seus filhos e netos, por propiciar uma poupança para faculdade, compra do primeiro automóvel, financiar a montagem do escritório, clinica, enfim. Além disso, vc. Ainda conta com o patrimônio real e líquido do investimento, atualizado. Isso você não obtém em nenhuma previdência bancária, muito menos em aplicações financeira, pois o objetivo do banco é lucrar com o seu dinheiro e não distribuí-lo de uma forma mais justa. Além disso, numa previdência se você resolver sacar o principal já será taxado pelo IR em cerca de 27,5%.
ENVOLVIDOS
O segundo passo é entender quem são as partes atuantes nesse tipo de negócios, ou seja, os envolvidos.
Nesse tipo de investimento você conta inicialmente com 5 partes envolvidas: Investidores, Asset, Operadora, Incorporadora e Imobiliária. A seguir apresento o papel de cada um nesse contexto:
Investidor - adquire a unidade igualmente como se estivesse comprando qualquer outro imóvel, com escritura da unidade em seu nome, podendo vendê-la assim que julgar necessário. Porém, na assinatura do contrato, o investidor cede os direitos de administração à operadora.
Asset - É o gestor da operação, responsável por representar os investidores perante a Operadora, zelando pelo investimento, pelo patrimônio e observando todos detalhes inerentes à administração, reportando aos investidores o andamento dessa administração. O Asset cuida junto com a operadora de todos os detalhes de manutenção das unidades para melhor satisfação dos clientes e investidores.
Operadora - É a responsável pela comercialização e operação do hotel. No caso uma operadora pode ser proprietária de várias bandeiras distintas, como no caso da Accor, que detém a propriedade das bandeiras Ibis e Adágio, dentre outras.
Incorporadora - É responsável pela construção e entrega do empreendimento no prazo estipulado, normalmente 36 meses.
Imobiliária - Efetua a intermediação de compra e venda entre a incorporadora e o investidor.
FORMAS DE COMPRA
Os empreendimentos na planta em média levam 36 meses para serem concluídos, prazo que denominamos "período de obras", dessa forma você pode optar pelos seguintes planos disponíveis:
Compra à vista: Pagamento no ato da assinatura do contrato, tendo a vantagem de conseguir um bom desconto junto ao incorporador, devido à antecipação de valores do fluxo de pagamento padrão.
Compra pela tabela curta: O fluxo de pagamento pode ser feito integralmente dentro do "período de obras" (36 meses), ou ainda ser dividido com parte do pagamento (45%) durante o período de obras e os 55% restantes financiados em até 88 meses direto junto à incorporadora. Nesse caso, o fluxo sugerido pelo incorporador pode ser alterado conforme as necessidades financeiras do investidor, desde que atendam também ao negócio da incorporadora.
Compra pela tabela longa: idêntico ao da tabela curta no período de obras, exceto pelo financiamento que é bancário em até 30 anos por banco à escolha do investidor.
Cabe lembrar que no caso de hotéis o período de obras corresponde ao pagamento de 45% do valor do imóvel e os 55% restantes entram em financiamento. Nas incorporações residenciais, por exemplo, esses números variam de 25% -75% até 35% - 65%, considerando período obras e financiamento.
COMO FUNCIONA ?
Ao comprar sua unidade hoteleira, você se torna proprietário da unidade com escritura lavrada em cartório. Porém, cede os direitos de comercialização à Operadora, no nosso exemplo à Accor. Quando o empreendimento for entregue você será apresentado ao Asset, que será o responsável pela gestão de seu investimento junto à Operadora.
No caso de hotéis da rede Accor (Ibis, Ibis budjet, Adágio e outros) o Asset é a Jones Lang Lasalle Hotels, que lhe apresentará relatórios de auditorias sobre o andamento da operação e os seus rendimentos.
O Asset é responsável por toda parte burocrática, desde a manutenção e solução de problemas da administração do hotel, auditorias, sendo seu representante legal perante à Operadora. Nesse caso, você não tem que se preocupar com pagamento de impostos como IPTU, manutenção e reparos, reformas, substituição de mobiliário das unidades, fato esse que ocorre com frequência quando você investe em imóveis residenciais, por exemplo.
O contrato da operadora com as Bandeiras é válido por 10 anos e renovável por outros 10 anos. O Asset também pode ser substituído ao término do contrato ou por razões apuradas pelos investidores ou pela Operadora.
Independente de você adquirir uma unidade, seja ela qual for, a divisão dos rendimentos se fará pela ocupação do hotel como um todo, o que denominamos de pool. Dessa forma as unidades de hotel possuem o mesmo valor tanto em andar baixo como andar alto. Vale a pena lembrar sobre o mito existente entre os leigos nesse segmento, de que o rendimento viria do aluguel da unidade adquirida, o que não é verdade. O rendimento vem da ocupação do hotel e das receitas geradas, tais como restaurante, vallet, lavanderia, copa, aluguel de salas de reunião, eventos, etc. A única diferença é de que o rendimento de quem opta por uma unidade maior, mais cara, será obviamente maior.
VALORES E TAXAS PAGOS NA COMPRA
Na compra da unidade hoteleira, além do valor pago pela unidade existem taxas, à parte, que você deve pagar durante o período obras e que explico a seguir:
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Taxa de Adesão: Pagamento em taxa única de royalties sobre o uso da bandeira do hotel, pago no ato da assinatura do contrato.
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Taxa de Decoração: Normalmente cobrada 18 meses antes da entrega do empreendimento e pode ser parcelada em até 18 vezes.
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Taxa de Pré-Operação: Normalmente cobrada 4 meses antes da entrega do empreendimento, em taxa única, referente à contratação de pessoal, treinamento e compra de materiais para operação do hotel.
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QUANDO COMEÇO A RECEBER E QUANTO?
Na entrega do empreendimento a Operadora tem por critério elencar o período de “maturação da operação” entre 6 a 12 meses. Nesse período, ela estará trabalhando para a plena comercialização das unidades. Portanto, não quer dizer que você não receberá nada, mas também não quer dizer que já estará obtendo a rentabilidade top.
Novamente, utilizando dados estatísticos da Accor para o mercado brasileiro, onde ela possui 30 mil leitos, mais que o dobro do segundo colocado, e onde a taxa de ocupação média é em torno de 75%, trabalhamos com dados que esses índices podem gerar um retorno médio entre 0,6 e 1,0 % e ultrapassar essa porcentagem, no caso de cidades com alta demanda de leitos, ou simplesmente ausência de hotéis.
DIVISÃO DE RENDA PELO POOL DE INVESTIDORES
Após o início das operações a Administração, paga todas as contas: água, luz, impostos, funcionários, telefone, etc, o que em média afeta 40% da receita. Então os 60% restantes são rateados ao pool. Desses 60% a administração a título de fundo de reserva destinada à manutenção, reformas e melhorias separam as seguintes alíquotas: no primeiro ano: 2%, segundo ano 3%, terceiro ano 4 %, quarto ano em diante 5%.
Dessa forma, você não precisará arcar com custos de manutenção, tendo seu patrimônio sempre atualizado e valorizado.
PAGO IMPOSTO SOBRE OS RENDIMENTOS?
Sim. Porém você pagará uma alíquota mínima, uma vez que os clientes do hotel ao pagarem suas respectivas contas já recolhem os impostos
como ISS e outros.
