SP New Home. Empreendimento na região central terá unidades de 36 m²  (Imagem: Divulgação)

MEL BLEIL GALLO - ESPECIAL PARA O ESTADO

Os compactos vivem um momento como poucos no mercado imobiliário paulistano. A grande procura por esses imóveis jogou para cima os preços de locação na cidade, e os incorporadores ampliaram a oferta de empreendimentos nesse segmento para responder à alta demanda dos compradores.

De janeiro a agosto, foram lançadas 4.741 unidades de até um dormitório na capital paulista, de acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). A quantidade é mais de duas vezes superior do que a alcançada no mesmo período de 2012, com 1.403 imóveis. Também supera os lançamentos de 2011, em 16,2%, e de 2010, em 49,44% – anos considerados muito aquecidos.

“Se esse movimento continuar, devemos lançar entre 5,5 mil e 6 mil unidades até o final de 2013”, prevê o economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Celso Petrucci. As unidades de até um dormitório, com 45 m² em média, representaram praticamente um terço do total de novos imóveis vendidos na cidade em julho, reunindo 35,2% do total de negócios fechados, segundo a mais recente Pesquisa do Mercado Imobiliário, do Secovi-SP.

No mercado de usados, a demanda também está aquecida. Metade das consultas ao Grupo Hubert para a compra de residenciais nos bairros do entorno da Avenida Paulista envolve imóveis de um dormitório, com preço de metro quadrado valendo, em média, R$ 9 mil.

Petrucci diz que, entre os usuários finais, ou seja, aqueles que realmente vão morar nos compactos, a maior procura é de pessoas com até 35 anos, na maioria das vezes em busca do primeiro imóvel. Em geral, seriam solteiros, recém-formados, jovens casais, estrangeiros e divorciados. “Historicamente, o imóvel de entrada era o de dois dormitórios, mas o preço ficou inviável”, afirma.

O diretor de desenvolvimento da imobiliária Fernandez Mera, Marcelo Moralles, concorda: “A valorização das áreas nobres de São Paulo gerou uma grande elevação dos preços e no valor do metro quadrado. Mas as pessoas querem sempre morar perto do centro, então para dar a condição de elas continuarem ali, diminuiu-se o tamanho real dos apartamentos novos.”

De acordo com o CEO da incorporadora Vitacon, Alexandre Lafer, os lançamentos driblam as restrições de área, oferecendo espaços inteligentes. “Tudo o que fazemos nos projetos é pensando em como trazer praticidade e uma vida mais simples para o morador.”

A empresa tem forte atuação no segmento de imóveis com serviços e pequenas metragens localizados em bairros de alto poder aquisitivo na capital. No breve lançamento VN Casa Quatá, com studios partindo dos 19 m², ela oferece soluções como as áreas de preparação de alimentos (APAs) – uma versão bem simplificada das cozinhas. Além disso, a área comum do prédio preza pela ousadia estética e espaços de convivência.

VN Casa Quatá. Proposta em supercompacto com praticidade   (Imagem: Divulgação)

Acompanhando o aumento do preço de venda e com a pressão da demanda, o valor dos alugueis dos apartamentos de um dormitório em São Palo cresceu. Em agosto, ele subiu em média 2% com relação ao mês anterior, representando a maior elevação do mercado entre as diferentes tipologias.

Nos bairros mais nobres, aluguel e condomínio das unidades compactas novas podem somar até R$ 5 mil, segundo especialistas. O valor mensal dos apartamentos geralmente inclui facilidades como internet, academia com grande estrutura, sala de reuniões e lavanderia coletiva. E esse custo pode aumentar ser o inquilino adquirir serviços pay-per-use, mais comuns nesse tipo de projeto, como o de limpeza ou de pet care.

Os apartamentos menores também ficam menos tempo disponíveis no mercado de locação. A vacância dessas unidades no mês de agosto foi de 23 dias, abaixo da média verificada no município, de 28,5 dias. Na segunda colocação entre os apartamentos mais líquidos, os imóveis de dois dormitórios permaneceram 25,9 dias vazios.

Investimento. A procura em alta para os aluguéis atraiu, nos últimos anos, investidores para o mercado de venda, interessados também em diversificar suas aplicações financeiras. Atualmente, eles são os principais compradores dos imóveis compactos e podem, segundo Celso Petrucci, obter retornos de até 12% ao ano. O ganho pode ser ainda maior se a unidade for comprada na planta.

O economista e investidor Renato Reátegui, de 39 anos, apostou nesse caminho: “Até a construção, a gente sabe que existe valorização de uns 20%. Às vezes, tem de esperar três anos e meio para o prédio ficar pronto, mas em outros investimentos dificilmente você conseguiria uma boa rentabilidade assim”, conta.

Ele adquiriu uma unidade de um dormitório no residencial SP New Home, lançamento da incorporadora Esser na região central de São Paulo. “Comprar no centro é um investimento, porque há a expectativa de que a área se valorize.” Ele também acredita que o valor mais acessível dos compactos possa facilitar a revenda da unidade.

No mercado de usados, também há oportunidades, na opinião da diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes. Essa opção poderia, segundo ela, representar economias de até 30% para o comprador. No entanto, Roseli lembra ser necessário observar, na aquisição, a relação de custo e benefício com possíveis gastos de manutenção.