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COMO É FEITA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ALTO PADRÃO E DE LUXO ?

Os imóveis destinados ao público de alta renda no Brasil estão atualmente vivenciando um período bastante favorável. De acordo com um levantamento realizado pela consultoria Brain Inteligência Estratégica, no primeiro trimestre de 2023, houve um expressivo aumento de 39,2% no lançamento de imóveis de luxo e superluxo em comparação com o mesmo período do ano anterior. Além disso, recentes iniciativas que incorporam inteligência artificial prometem simplificar o processo de avaliação de imóveis, como detalhado no Imobi Report.

Entretanto, persiste um desafio significativo no mercado imobiliário, que é a avaliação de imóveis, especialmente aqueles de alto valor. É comum que a percepção de valor dos proprietários desses imóveis esteja desconexa com a realidade do mercado, o que é ainda mais notório quando se trata de imóveis de alto padrão.

Para compreender melhor esse cenário, é importante contextualizar a situação dos produtos de alto padrão no Brasil. No primeiro trimestre de 2023, mais de 2,5 mil unidades de imóveis de alto padrão, luxo e superluxo foram colocadas no mercado. Essas categorias são definidas com base em faixas de preço, sendo que a categoria “luxo” abrange imóveis com valores entre R$ 1,5 milhão e R$ 3 milhões, enquanto o “superluxo” engloba imóveis a partir de R$ 3 milhões. É relevante destacar que os parâmetros de preço podem variar de acordo com a região geográfica, como já discutido anteriormente no Imobi Report, mas estabelecer essas faixas ajuda a compreender o mercado de alto padrão no Brasil de maneira mais abrangente.

Além do preço, outros critérios são utilizados para categorizar esses imóveis. Eles devem apresentar um design diferenciado e acabamentos de alta qualidade, como mármore, granito, ônix e outros materiais nobres. De acordo com o levantamento “The Report: 2023 Global Luxury Market Insights” da Coldwell Banker Global Luxury, o valor intrínseco da compra de imóveis de luxo nunca foi tão alto, pois os compradores ricos são influenciados por mudanças no estilo de vida e pelas oportunidades oferecidas pelo atual ambiente de mercado.

As previsões apontam para um aumento no número de compradores internacionais, uma crescente influência entre os milionários mais jovens e uma demanda contínua por residências secundárias impulsionando o mercado de luxo até o final de 2023. No Brasil, de acordo com um levantamento realizado pelo Sindicato das Empresas de Compra e Venda de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP), espera-se um crescimento de 20% nas vendas de imóveis de luxo ao longo do ano de 2023.

A avaliação de imóveis de alto padrão e luxo é um processo que vai além do simples cálculo baseado no produto e na localização. É uma abordagem personalizada que considera fatores mais subjetivos. De acordo com Aline Sofia, CEO da Aline Sofia Curadoria de Imóveis, especializada em casas de alto padrão, a avaliação desses imóveis requer expertise, experiência e uma abordagem cuidadosa e detalhada, dada a complexidade e especificidades desse mercado exclusivo. É fundamental que a apresentação do imóvel reflita um ambiente perfeito e acolhedor, transmitindo a sensação de cuidado e valorização, que é altamente valorizada por esse público.

Para determinar um valor justo e realista para essas propriedades exclusivas, é necessário considerar uma série de fatores, que incluem:

Localização: A proximidade a áreas de prestígio, bairros nobres, vistas panorâmicas e acesso a comodidades exclusivas, como clubes ou campos de golfe, pode significativamente aumentar o valor do imóvel.

Acabamentos: Avalia-se a utilização de materiais nobres, como pedras sofisticadas, madeiras raras, metais de alta qualidade e tecnologias avançadas de construção. 

Design e Arquitetura: Elementos como a disposição dos cômodos, o fluxo de espaço, o aproveitamento da luz natural, cômodos espaçosos, projeto único, pé direito alto e assinatura do arquiteto são levados em consideração, assim como o uso de materiais nobres, pedras sofisticadas e tecnologia avançada de construção. 

Amenidades e Instalações: A presença de comodidades e instalações premium, como piscinas aquecidas, spas, academias de ginástica privativas e sistemas de automação residencial, influenciam diretamente o valor do imóvel. 

Segurança e Privacidade: Propriedades de alto padrão e luxo priorizam a segurança, com sistemas avançados, portarias ou guaritas com controle de acesso, circuitos de vigilância e cercas de privacidade. 

Vistas e Ambiente Exterior: Uma vista deslumbrante para o oceano, montanhas ou paisagens urbanas icônicas pode impactar positivamente o valor, assim como áreas externas bem projetadas, como jardins exuberantes, terraços espaçosos ou espaços para convívio ao ar livre. 
Além desses fatores, é crucial considerar o histórico de vendas na região para oferecer dados comparativos e identificar tendências de mercado, separando a percepção emocional do valor real dos imóveis. A exclusividade também desempenha um papel significativo na avaliação de imóveis de luxo, com propriedades associadas a celebridades, designers renomados ou histórias únicas tendo um valor mais elevado devido ao prestígio que elas possuem.

O mercado de imóveis de alto padrão e luxo no Brasil está passando por um período positivo, com um aumento significativo no lançamento dessas propriedades. No entanto, para que esses imóveis sejam avaliados, é necessária uma abordagem personalizada e a consideração de diversos fatores, tanto objetivos quanto subjetivos, para determinar um valor justo e realista, atendendo às expectativas desse mercado exclusivo.

Fonte: KM IMÓVEL